La forta pujada de preus del lloguer acompanyada d’una restricció de l’oferta que cada vegada exclou un nombre més creient de persones que es troben en una situació de vulnerabilitat és una problemàtica que no és aliena a Mataró. Per donar una resposta a aquesta disjuntiva, l’Ajuntament de Mataró decideix impulsar mecanismes per ampliar l’oferta d’habitatges destinats a polítiques socials com la promoció de nous habitatges assequibles o la compra d’habitatges. Tanmateix, resulten insuficients per atendre l’elevat percentatge de persones que no hi poden accedir en l’actual conjuntura de mercat.

El Pla Local d’Habitatge estima aquesta xifra d’habitatges desocupats en 3.381 dels quals el 75% pertany a propietaris/ries particulars. El repte clau és, per tant, com incorporar part d’aquests habitatges a l’oferta d’habitatge assequible del municipi.

L’Ajuntament opta per explorar fórmules alternatives d’accés integrades en el concepte de coproducció o de formes col·laboratives d’accés a l’habitatge com la creació d’un cooperativa de llogaters/res. Mataró és un municipi cooperatiu adscrit a la carta de compromís a favor de la promoció del cooperativisme des de l’any 2015.

Davant de la complexitat del repte, l’estratègia és facilitar i estimular aquelles iniciatives de l’economia social i col·laborativa que permetin a la pròpia ciutadania desenvolupar estratègies per generar habitatge assequible a la ciutat.

L’objectiu és generar alternatives residencials que permetin l’assequibilitat econòmica i una major estabilitat. Així, un cop finalitat el projecte, la cooperativa de llogaters/res esdevindrà un nou agent en el mercat de l’habitatge, capaç de generar habitatge assequible.

Població: Població que es troba en el rang intermedi entre el lloguer social i el preu de mercat. Aquest rang tan gran permet trobar perfils diferenciats com persones que malgrat poder fer-se càrrec d’un lloguer a preu de mercat opta per un model alternatiu d’habitatge, fins a persones amb dificultats d’accés a l’habitatge a causa dels elevats preus del lloguer o per discriminació.

Territori: Mataró.

La pràctica està vinculada amb les polítiques d’habitatge de la ciutat de Mataró.

El projecte va ser aprovat pel secretariat de la Secretariat de la Urban Innovative Actions (UIA) el 17 de setembre de 2018. Els tràmits per la signatura dels acords per a la seva posada en funcionament es van dilatar per qüestions administratives de les entitats sòcies del projecte. Finalment, el 7 de juny de 2019 es va completar la signatura de l’acord d’associació entre els socis del projecte (partnership agreement). Amb l’arribada del finançament, és comença una primera fase en que es va plantejar la relació jurídica del projecte i es van aprovar els documents que l’articulen: Bases de subvencions, programa, contractes models, etc. En aquesta fase, va ser important la participació de la Diputació de Barcelona, a través d’assessorament extern en aquests àmbits.

Paral·lelament, un cop es disposava d’aquests instruments jurídics, es va presentar el programa d’incentius a les persones propietàries a través d’una campanya de comunicació en diferents mitjans, adreçada eminentment a la població de Mataró. Alhora, la fundació Unió de Cooperadors i l’Ajuntament llançaven un crida ciutadana a les persones que volguessin participar en la creació del projecte cooperatiu.Un cop trobat el grup inicial, acompanyats de la Fundació Unió de Cooperadors, es van anar treballant els documents tècnics, jurídics i econòmics per a la constitució de la cooperativa Bloc Cooperatiu, que finalment va tenir lloc el mes de febrer de 2020.

A partir d’aquest moment, es va començar un treball paral·lel a la constitució de la cooperativa, la cerca de pisos susceptibles de participar del projecte lloguem. Per a què un pis fos acceptat, es feia un estudi per part dels arquitectes sobre les rehabilitacions necessàries. Un cop aquest és acceptat és comença el procés de rehabilitació de l’habitatge. Els contractes d’arrendament s’han anat produint malgrat la cooperativa no estigues legalment constituïda, en aquest període, els contractes s’han fet entre propietari i llogater, però un cop aqueta estigui constituïda, serà la cooperativa qui signi el contracte de lloguer, i desprès serà aquesta qui en farà la sessió a un cooperativista.

Salesians Sant Jordi, durant tot el projecte, ha format dos grups de joves en dificultats d’inserció, que han fet pràctiques als habitatges del projecte per fomentar la seva capacitat d’integració al mercat laboral.

En aquest procés, tant l’IGOP com el Tecnocampus han fet un seguiment dels impactes del projecte, així com dels canvis organitzatius i personals que el projecte provoca en les persones beneficiàries.

3.125.796,10€

La principal font de finançament del projecte Lloguem! ha estat la Unió Europea a través del programa Accions Urbanes Innovadores (UIA) amb els fonts de confinançament FEDER. Cada projecte UIA pot rebre fins a 5 milions d'euros de cofinançament del FEDER i la seva execució s'ha de dur a terme durant un període màxim de 3 anys.

Els projectes seleccionats reben el cofinançament del FEDER fins al 80% dels costos elegibles. Tots els socis que reben FEDER necessiten obtenir almenys un 20% d'aportació pública o privada per completar el seu pressupost, ja sigui amb recursos propis o d'altres fonts. La contribució dels socis pot ser en efectiu o en espècie. El personal remunerat es considera com a contribució en efectiu. En el cas de Lloguem! el detall és el següent:

Pel que fa als recursos humans utilitzats, a nivell de l’Ajuntament, el projecte ha creat 5 llocs de treball, que conformen l’oficina tècnica del projecte (2 tècnics superiors, 1 tècnics mitjans, una administrativa i una auxiliar administrativa). També hi ha la implicació (com a co-finançament) del 60% del cap de Servei d’Habitatge.

L’Ajuntament de Mataró col·labora amb el co-finançament del projecte, així com la resta de socis, que representa el 20% del total del pressupost.

A nivell municipal, s’ha optat per internalitzar la gestió del projecte, creant una oficina tècnica que s’encarrega de la captació dels habitatges, així com de la coordinació general del projecte. Aquesta oficina conta de cinc persones, alhora que en la gestió del projecte hi participen altres persones de l’Ajuntament, a mode de co-finançament.

Un sistema similar és l’utilitzat per la Fundació Unió de Cooperadors, sòcia del projecte, que ha establert en les seves instal·lacions el secretariat del projecte cooperatiu, que serveis alhora per atendre les possibles persones interessades en esdevenir membres de la cooperativa Bloc Cooperatiu.

Inicialment el projecte preveia la creació d’un Consell Assessor que havia de ser un mecanisme de participació de tots els actors relacionats amb l’habitatge de la ciutat de Mataró, a través la Taula d’Habitatge Col·laboratiu, però no va acabar de funcionar al ser actors molt diversos i finalment es van establir relacions bilaterals amb els actors implicats en el projecte com el Sindicat de Llogaters, Càritas, etc.

El Consell Assessor inicialment previst s’ha redefinit com un consell assessor de personal tècnic i acadèmic que doni assessorament en la part final del projecte i en la transferència i crear mecanismes de relació público-privada amb la Cooperativa.

- Creació de la Cooperativa Bloc Cooperatiu
- 70 sòcies de Bloc Cooperatiu, 22 de les quals viuen en habitatges captats pel projecte
- Materials de transferibilitat del model
- Mobilització d’habitatge buit: Actualment, 33 habitatges captats i 11 més en procés.
- Obres de millora dels habitatges i mesures d’eficiència energètica dels habitatges per valor aproximat de 750.000€
- Un acord de col·laboració signat amb un API de la ciutat i un altre amb la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró per la difusió del projecte i del model
- Creació del Consell Assessor, amb experts nacionals i internacionals per la transferència del projecte i la reflexió sobre col·laboració público-comunitària en matèria d’habitatge.

Des del propi projecte "Lloguem!" s'ha creat una gran quantitat de material per ajudar a explicar al projecte, des de vídeos fins a cartelleria. L'aparició a la premsa, tant local com autonòmica també ha estat un element de difusió del projecte molt important. Al febrer del 2020. es va dur a terme la presentació pública del projecte per a les veïnes i veïns de Mataró. També s'ha aparegut a reportatges per el Telenotícies de TV3 o a la premsa escrita, entre d'altres.

Finalment la difusió també es va dur a terme a través dels canals de l'Ajuntament, com el web de l'Ajuntament de Mataró o el Facebook.

Actualment no s’ha rebut cap reconeixement, però el fet de rebre el finançament europeu a través del programa Accions Urbanes Innovadores (UIA), un programa altament competitiu, ja és en si mateix un reconeixement de la viabilitat de l’experiència.

Encara no s’han pogut avaluar els impactes finals produïts en el marc del projecte Lloguem perquè encara no s’ha finalitzat el projecte i no s’han pogut fer les avaluacions definitives, però s’espera que el projecte permeti consolidar una borsa de pisos per sota del preu de mercat que permeti als cooperativistes accedir-hi al llarg del temps.

Ens els tres anys que porta en actiu el projecte, s’ha pogut detectar una millora en el benestar dels llogaters participants, així com també una millora en la seguretat i confiança dels propietaris.

També s’observa com el projecte Lloguem permet donar resposta a l’objectiu de reduir la discriminació, doncs ja s’han incorporat llogaters que amb anterioritat n’havien estat víctimes i han trobat en la cooperativa un espai segur per aconseguir un habitatge a preu assequible.

La creació d’una borsa d’habitatge oberta a totes les zones de Mataró genera un impacte en l’augment de la mobilitat dels llogaters i en la desagregació, afavorint també la creació de vincles entre llogaters i propietaris, que no necessàriament s’han mogut en un context similar.

Interna

Ajuntament de Mataró

Lloguem es demostra com una iniciativa capaç de donar resposta als reptes plantejats inicialment. En els anys que porta el projecte en marxa ha estat capaç de generar alternatives residencials que permeten l’assequibilitat econòmica, generant un clima de confiança entre els propietaris i els llogaters.
La creació de la cooperativa d’habitatges esdevé un nou agent en el mercat d’habitatge, capaç de generar alternatives al mercat actual, i en conseqüència impulsar un model organitzatiu i econòmic basat en l’economia social i solidària, creant una nova forma de relació entre agents en el mercat de lloguer en que tots en surtin beneficiats. Per una banda, els propietaris poden donar una nova vida als habitatges desocupats, de manera que poden representar una via d’ingressos alhora que fomenta que la ciutadania de Mataró tingui un major accés a l’habitatge i a un preu per sota de mercat.

1- L'habitatge és sense cap mena de dubte un "bé integrador" en la societat, en conseqüència la provisió d'habitatge assequible en aquest projecte contribueix a reduir la pobresa i prevenir el sensellarisme. Ajuda a crear una societat més cohesionada i millors oportunitats, i reté els residents que, d'altra manera, haurien d'abandonar la ciutat. El projecte aborda la paradoxa de "les cases sense gent i gent sense casa" i contribueix així a un ús més eficient dels recursos.

2- Lloguem aborda la segregació residencial de Mataró. A causa del mecanisme del projecte per fer coincidir especialment els llogaters de classe mitjana-baixa més joves amb habitatges buits situats predominantment en barris desfavorits, el projecte aborda la segregació residencial, permeten una mobilitat social dels llogaters per tots els barris de Mataró.

3- Un altre punt clau que ajuda a resoldre el projecte Lloguem és la discriminació en l’accés a l’habitatge, doncs és la cooperativa qui s’encarrega de seleccionar els llogaters. En la fase final del projecte, els propietaris signen els contractes amb la cooperativa i no amb els llogaters, d’aquesta manera els propietaris queden fora del procés de selecció dels llogaters i s’evita que es discriminin els llogaters en funció del sexe, gènere orientació sexual, origen o qualsevol altre discriminació.

4- El projecte dona suport a la integració laboral, mitjançant la realització de la rehabilitació d'habitatges en col·laboració amb l'agència local d'ocupació i empreses socials en forma de formació de reinserció professional. Un exemple d’això són les pràctiques que han desenvolupat els alumnes del mòdul de reformes en habitatges desenvolupat per Salesians Sant Jordi, que treballa amb joves en risc d’exclusió social.

5- El projecte té un fort vector de participació i empoderament dels llogaters, i la seva associació inclou institucions de 3 nivells d'investigació governamental, societat civil, sector públic i privat, i àrees polítiques d'habitatge, polítiques socials i d'ocupació.

Els principals punts febles potencials detectats previ a començar el projecte:

1- Que la Cooperativa d’habitatges no fos capaç d’aconseguir convèncer un nombre suficient de propietaris perquè cedeixin el seu pis al règim d'habitatge assequible. Segons els estudis de viabilitat, perquè la Cooperativa sigui rendible haurà de comptar amb un parc d’habitatges de com a mínim 60 pisos.

En cas que l'objectiu marcat en el pla de seguiment per als primers anys es trobés seriosament soscavat, des del projecte s’han dibuixat alternatives per tal de donar-hi resposta: per una banda es podria modificar l’estructura d’incentius per els propietaris, o també es podrien avançar les accions de l’Ajuntament i la Diputació per ampliar l’àmbit geogràfic i poder atraure pisos de fora de Mataró.

2- Que es trenqui la confiança creada entre propietaris i llogaters degut per exemple a retards en el pagament dels lloguers i quotes dels socis per part dels arrendataris. Davant d’aquest escenari, la Fundació Unió de cooperatives esdevindria mediador entre els llogaters i propietaris. En el cas que es detecti un desequilibri de caràcter estructural (les condicions no són bones per als dos), s'han de modificar les condicions econòmiques de les cessions de propietaris o de lloguer d'habitatge assequible.

3- Que la constitució de la cooperativa mixta d'habitatge com a persona jurídica requereixi de més temps del previst i es provoqui un retràs en cadena. En aquest cas, tota la informació necessària per a la constitució de la cooperativa seria recollida per l'Ajuntament abans de l'inici del projecte. La Diputació donaria suport durant aquest procés, i també es desenvoluparia un pla B en forma d'estructura jurídica provisional per acollir el pla d'habitatge assequible.

4- Es tracta d’un projecte molt ambiciós i que requereix d’una voluntat política per part de l’Ajuntament per tal que aquest surti endavant. La voluntat política resulta un element clau tant en les fases inicials dels projecte, com un cop aquest s’hagi finalitzat. Doncs un cop finalitzat, s’haurà creat un cooperativa i serà necessitarà un acompanyament i depenent d’aquest interès, les relacions entre la cooperativa i la institució podrà anar des d’un conveni de col·laboració, a projectes més ambiciosos.

5- Es tracta d’un projecte multinivell i que per tant coordina fins a tres nivells d’institucions, això sovint suposa dificultats alhora de coordinar-se i avançar en el projecte, com per exemple els retards i impediments derivats de la burocràcia.

Lloguem és un projecte ambiciós amb un ampli recorregut a llarg termini, per tant les potencialitats del projecte són molt grans. Des d’una mirada de futur, Lloguem podria esdevenir un projecte d’economia social i solidària des d’una perspectiva circular, amb capacitat de generar al seu voltant d’altres projecte econòmics interconnectats. Un exemple d’això seria la creació d’una cooperativa de reformes que assumeixin les reformes i rehabilitacions dels habitatges que entren a formar part de la borsa d’habitatges de la cooperativa de llogaters.

Per altra banda, en un futur, la cooperativa podria mirar més enllà de Mataró, arribant a d’altres ciutats veïnes de la comarca fins esdevenir un projecte comarcal i no només de ciutat.

Finalment una altra proposta de millora podria ser l’adquisició de pisos per part de la pròpia cooperativa, assumint una borsa de pisos pròpia alhora que es treballa amb els propietaris paral·lelament.

Com a punt de partida del projecte en les seves etapes incials, es va pendre com a exemple experiències similars que s’estan duent a terme a diferents municipis de Catalunya:

- Projecte de rehabilitació d'habitatges amb finalitat social de Vilafranca

- L’experiència de Barcelona a través de la seva borsa d’Habitatge, així com el conveni que tenen amb la Fundació Hàbitat3 i les cooperatives de cessió d’ús.

- La Cooperativa Obrera d’Habitatges del Prat

- El projecte de cooperativa de llogaters Omplim els Buits, de la Confederació d’Associacions Veïnals de Catalunya

Per tant iniciatives com Lloguem són cada vegada més comunes per tal de donar resposta ala crisi dels preus de l’habitatge. Des de la Diputació de Barcelona i el Consell d’Assessors s’està treballant en la documentació relacionada amb la replicabilitat i transferència del projecte Lloguem en d’altres poblacions.